В каждом банке в целом одинаковый набор расходов при получении ипотеки, а вот цена за каждую услугу отличается по банкам.

Дополнительные расходы при ипотеке, которые придется понести единожды:

— оценка стоимости жилья

— на открытие счета для зачисления ипотечного кредита

— нотариальные расходы (например, если нужно будет оформить согласие супруга на ипотеку или дать какие-то заверения в нотариальной форме)

— комиссии за снятие наличиных денег, если вдруг по процедуре нужно снять кредит и заложить его в ячейку, или комиссия за перевод денег после регистрации сделки

— услуги ипотечного брокера, если вдруг вы решите сэкономить свое время и отдать подбор кредита специалисту.

Дополнительные расходы при ипотеке, которые придется нести ежегодно:

-ежегодные расходы за обслуживание банковского счета.

-страховые взносы. Страховой договор заключается обычно на весь срок кредита, но оплата происходит ежегодно. Т.е. каждый год вы будете платить определенную сумму в процентах от остатка долга по кредиту.

Виды ипотечного страхования

Отказ от страховки при получении кредита

Как мы уже говорили выше, от банка к банку перечень расходов и их цена может отличаться. Кто-то за открытие счета не берет никаких комиссий, кому-то достаточно только страхования объекта недвижимости, кому-то нужно полный пакет страховки, включающий и личное страхование, и титут, а кое-где еще и страхование финансовых рисков. Выбирайте банк не только по процентной ставке, но и по дополнительным расходам.

Соответственно, прежде чем оформить ипотечный кредит следует рассчитать все дополнительные расходы и реально оценить свои возможности.

Запись Дополнительные расходы при ипотеке впервые появилась Деньги есть!.

1. Выбор банка.

Сначала необходимо выбрать банк и наиболее выгодную программу кредитования.

В первую очередь обратите вничмание на свой зарплатный банк. Обычно там предлагаются дополнительные «фишки» по ипотеке, например, скидки к ставке. Да и проверка вас как заемщика будет быстрее, банк же многое про вас знает. 

Если вас не устраивают условия в «своем» банке, то ищите другой. Благо, сейчас выбор большой.

До того, как идти на личную встречу с консультантом, кстати, можно и не идти, а сделать все онлайн через сайта банков, стоит выбрать оптимальную программу кредитования. Не нужно подавать заявки в банки ввером, т.е. везде подряд. Выберете несколько банков, где вы со своими характеристиками (например, не каждый банк рассматривает предпринимателей) подходите, и где вам подходят условия. 

Для того, чтобы выбрать вам придется посетить много сайтов банков и ознакомиться со всеми условиями кредитования. 

2. Встреча с консультантом.

Как мы уже сказали ранее, для отправки заявки не обязательно идти в банк, все можно сдлать онлайн через интернет. Но, если вам нужна личная консультации, у вас есть вопросы, на которые хотите получить личные ответы, то, конечно, сотрудник банка вам поможет, даст вам список документов и объяснит, как заполнить анкету. Кстати, лучше заранее подготовить список интересующих вас вопросов.

3. Сбор документов.

Документы могут быть основными и дополнительными.

К основным относится паспорт, копия трудовой книжки, справка о доходах (2НДФЛ или по форме банка), а также заполненная анкета.

Банку могут потребоваться и другие документы, например, подтверждающие ваше семейное положение или наличие несовершеннолетних детей.

В качестве дополнительных, но не обязательных, документов, которые могут ускорить процесс получения кредита и дать вашей заявке положительный импульс, могут выступить документы о наличии у вас каких-то активов, например, у вас есть какие-то активы, машина, дача, это все плюсы).  

4. Подача заявки и получение решения по заемщику.

Для подачи заявки на ипотечный кредит нужно заполнить анкету.

Опять же анкету и документы можно подать лично или онлайн. Сейчас анкеты и документы проверяются быстро, особенно, если вы подали онлайн заявку и все данные сразу оказались в системе банка.

Если чего-то не хватает, кредитный менеджер может связаться с заемщиком и попросить предоставить дополнительные документы.

После рассмотрения заявки клиент получает решение банка — отказ или положительный ответ, в котором уже будут указаны условия кредитования. Нужно понимать, что это предварительное решение. Оно может быть скорректировано после рассмотрения объекта кредитования.

Действует такое решение обычно 2-3 месяца. За это время вам нужно найти квартиру и одобрить ее в банке.

5. Поиск квартиры.

Каждый банк предъявляет свои требования к залоговому имуществу, поэтому сразу уточните эти требования. Заемщик должен выбрать такое жилье, которое полностью соответствует данным требованиям.

Банк выдает клиенту список документов, которые нужно собрать по выбранному объекту недвижимости. Документы представляет собственник квартиры.

6. Оценка недвижимости.

Но есть один документ, который банку нужен, но оформляете его вы. И платите за это удовольствие тоже вы. Это отчет об оценке квартиры.

Заемщику придется ознакомиться со списком оценщиков, аккредитованных в банке, где он хочет оформить ипотеку. После этого необходимо выбрать одну из фирм и поручить ей проведение оценки. Отчет оценщик обычно сам отправляет в банк. Клиенту, конечно, тоже.

После того, как представили в банк все документы по квартиры, банк осуществляет проверку и выдает окончательное решение.

7. Сделка.

Когда кредитор все одобрил и полностью готов к заключению сделки, он согласовывает с заемщиком дату сделки. Естественно, нужно согласовать дату и с продавцом квартиры. 

В процессе сделки формируются и подписываются следующие документы:

• кредитный договор с приложениями (график платежей):
• договор купли-продажи (или иной договор приобретения, например, договор участия в долевом строительстве);
• закладная, если она предусмотрена условиями. Закладная — это ценная бумага, которая удостоверяет (по сути, заменяет) сразу два права — право кредитора на возврат долга и право на залог, если кредит не будет возвращен.

В процессе сделки также оформляются договоры аренды банковской ячейки или договор аккредитивного счета. Это нужно для расчетов с продавцом. Обычно форма передачи денег согласовывается заранее между покупателем и продавцом, хотя и банк может вытавить свои требования. В этих документах прописываются условия доступа к деньгам. Например, после регистрации сделки получить их может продавец, представив подтверждающие документы.

8. Страхование.

При ипотечном кредитовании банки требуют наличие разных страховок. Есть обязательные и необязательные страховки.

Обязательно страхование недвижимости. Страховка залогового имущества необходима для защиты его от повреждений.

Необязательным страхованием является личное страхование, т.е. страхование риска потери здоровья и утраты трудоспособности заемщика. Также еще есть титульное страхование, т.е. защита от риска потери права собственности. Финансовое страхование — защита от потери дохода. Это все можно и не страховать, но банк поднимет ставку.

При возникновении форс-мажорных обстоятельств, страховая компания выплатит деньги, которые направляются на погашение ипотеки.

Страховка обычно согласовывается заранее, а оплачивается прямо на сделке.

9. Регистрация сделки.

Все документы по ипотечной сделке зачастую оформляются в простой письменной форме. После подписания документы сдаются на государственную регистрацию в Росреестр. Обычно это происходит через близлежаший МФЦ. Срок регистрации через МФЦ 9 дней. Можно все оформить и в электронном виде, тогда срок регистрации сокращается до 3 дней.

После окончания срока регистрации стороны идут в МФЦ и получают зарегистрированные документы. Если сделка была в электронном виде, то документы придут в электронном архиве на электронную почту каждой участнику сделки.

Продавец с этими зарегистрированными документами идет получать свои деньги.

Кстати, в определенных случаях сделку придется проводить у нотариуса. Это требует либо закон, либо порой стороны договариваются о такое форме договора покупки. Нотариус может быть даже в банке, так что не придется никуда идти. В противном случае можно посетить ближайшую нотариальную контору.

10. Приемка квартиры одписание акта приема-передачи.

Окончательным этапом в покупке квартиры явялется ее передача.

Акт приема-передачи обычно подписывается после регистрации сделки. В акте указывается о передаче ключей от квартиры покупателю. Также должно быть указано, что покупатель не имеет никаких претензий к недвижимости.

Если в квартире есть зарегистрированные третьи лица, то стоит предусмотреть в договоре срок их выписки. А лучше, чтобы они выписались до сделки.

Конечно, ипотечная сделка на этом не заканчивается, т.к. заемщику теперь в течение долгого времени придется иметь дело с банком, погашая кредит.

И не забудьте после полного погашения снять обременение (залог) с квартиры.

Запись Покупка квартиры в ипотеку. 10 шагов впервые появилась Деньги есть!.

Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо выбрать ипотечную программу наиболее выгодную для заемщика. Искать можно разными способами, например, через сайты конкретных банков, через сайты, на которых представлены все программы, а также есть возможность обратиться к ипотечному брокеру. Каждый способ поиска имеет свои плюсы и минусы. Поскольку наша цель найти самую лучшую программу наилучшим способом, то проанализируем различные варианты поиска, по которым уже сам читатель сможет сделать выбор как искать.

Перед поиском важно определить – какие параметры сравнивать (процентная ставка, срок кредитования) и какие считать критичными для конкретного заемщика. Например, если первоначальный взнос всего 10%, то необходимо искать только программы с таким взносом. Обычно найденные варианты достаточно хаотично записываются на попадающихся под руку бумажках, обрывках газет, но лучше этот процесс упорядочить и заранее нарисовать таблицу или создать документ в формате Word или Excel, где указать параметры выбора и результаты.

Если заемщиком планируется улучшение своих показателей (допустим, через три месяца первоначальный взнос станет 30%, через четыре месяца стаж работы станет 6 месяцев), то таблицу придется обновлять к моменту подачи заявки на кредит – программы могут измениться. Приведем сокращенный пример такой таблицы:

Наиболее целесообразным началом поиска являются интернет сайты, содержащие возможность сравнения ипотечных программ банков. Идти сразу в банк на консультацию не стоит – вначале необходимо выбрать сам банк или не банковскую организацию, в которую идти.

На сайте http://www.ipohelp.ru, к примеру, есть возможность посмотреть рейтинг банков по наименьшей ставке, наименьшему первоначальному взносу, устному подтверждению доходов. Кроме банков представлены и небанковские организации, выдающие ипотечные займы, программы разбиты по регионам. По утверждению администрации сайта представлены более 500 ипотечных программ.

Удобным представляется возможность выбора программ в зависимости от цели кредитования: на покупку квартиры, комнаты, земельного участка, дома, улучшение жилищных условий, ремонт, перекредитование, а также между вторичным и первичным рынком.

Есть возможность подобрать кредит в зависимости от условий и сортировать результаты по ставке, максимальному сроку, первоначальному взносу, размеру кредита. Процентные ставки указываются в формате диапазона «от» и «до», но следует критично относиться к заявленным минимальным ставкам – скорее всего реальная ставка будет выше.

В программах указывается перечень расходов, достаточно подробно расписываются условия программ, приведена дата, по состоянию на которую актуальна программа и указаны контактные данные банков, вплоть до возможности подать заявку. Очень важно наличие сервиса сравнения выбранных ипотечных программ и дружелюбный, интуитивно понятный интерфейс.

На сайте www.123credit.ru запрос на кредит автоматически направляется в банки и к ипотечным брокерам, которые затем могут перезвонить и предложить условия выдачи кредита на запрошенных параметрах.
Также выделим такие ресурсы, как www.banki.ru, www.sravni.ru, uslugi.yandex.ru, http://www.kreditovik.ru/.

Однако при общении с интернетом остаются определенные вопросы по достоверности представленной на сайтах информации. Иногда программы отменяются и не являются актуальными, иногда в программах не указываются какие-то дополнительные условия. И почти никогда нельзя быть уверенным, что дадут именно конкретную ставку, указанную в рекламе, так как на ставку влияют определенные параметры заемщика и квартиры, не обязательно указанные на сайтах.

В этом смысле сайты самих банков актуальнее универсальных сайтов, а более точная информация есть у сотрудников банка. Но окончательную полную информацию можно получить лишь в письме банка об одобрении лимита кредитования. Поэтому от общих сайтов целесообразно переходить к сайтам самих банков и иных юридических лиц, которые выдают займы на приобретение квартир. На этих сайтах уже уточняется актуальность программ, их условия, хотя далеко не всегда можно найти все условия даже на сайтах банков. Но это зависит от банка – наполненность некоторых банковских сайтах подробнейшей информацией по кредиту иногда на достаточном уровне.

По результатам общего анализа составляется список из 5-7 наиболее выгодных программ, которые уже детально изучаются с запросом условий кредитования, тарифов, кредитных договоров, с консультациями с сотрудниками банков, а также с направлением в данные банки заявки для получения письменного подтверждения лимита кредитования и процентной ставки.

Запрашивайте документ, где описаны все условия ипотечной программы, в том числе требования к заемщику и к потенциальному предмету ипотеки. Не подавайте заявку до получения полной картины по ипотечной программе. Заговора со стороны банков против заемщиков не существует – всю информацию можно получить, если спросить об этом и быть достаточно настойчивым. И лучше получить ответ не устно, а письменно, чтобы иметь возможность подумать об условиях программы в спокойной обстановке.

Другой вопрос – заниматься этим заемщику самому или обратиться к ипотечному брокеру. Услуги ипотечных брокеров (их еще называют кредитными брокерами) охватывают практически весь процесс выбора банка вплоть до заключения кредитного договора. Если заемщик не разбирается в многообразии программ, во всех нюансах, требованиях банков к жилью, к заемщику, к проведению сделки, либо не имеет времени для поиска, то может обратиться к ипотечному брокеру.

Брокер должен знать условия банков и практику выдачи кредитов заведомо лучше, чем любой заемщик и потому может помочь выбрать наиболее подходящую программу, правильно заверить трудовую книжку, правильно оформить справку 2-НДФЛ и подать документы в банк. Зачастую брокер даже должен знать требования конкретных кредитных инспекторов банка, рассматривающих заявки. Ряд брокеров имеют соглашения о сотрудничестве с некоторыми банками, что позволяет устанавливать льготные ставки и в более оперативном порядке проходить процедуры одобрения кредита.

С другой стороны, если брокер всех отправляет в один и тот же банк, то либо этот банк действительно лучший, либо брокер имеет заинтересованность и вне зависимости от достоинств программы всех направляет в этот банк. Поэтому как вариант можно сравнить предлагаемые брокером условия с самостоятельно найденной ипотечной программой и если она лучше, то уточнить у брокера, почему заемщику предложена программа хуже. Принцип «доверяй, но проверяй», как бы часто не звучал, никогда не потеряет актуальность.

Следует также помнить, что, несмотря на огромное количество банков и предложений, количество лидеров по условиям кредитования ограничивается 20-30 участниками (а в регионах может быть еще меньше), поэтому брокеры могут именно по этой причине отправлять в одни и те же действительно лучшие банки.

Также не стоит путать ипотечного брокера от мошеннических компаний, рекомендующих подделывать справки, документы, скрывать важные данные для анкеты заемщика. Такие действия уголовно наказуемы.

Ипотечный брокер кредит не выдает – он только помогает выбрать программу, подготовить и подать документы. Заявки рассматриваются самим банком, с которым затем заключаются все договоры. После этого сотрудничество с ипотечным брокером, как правило, прекращается.

В последнее время и риэлторы начали оказывать услуги ипотечных брокеров. Плюсы в этом есть – риэлтор находит и жилье, и программу под это жилье. Учитывая, что риэлторы так или иначе все чаще работают с ипотекой при купле-продаже жилья своих клиентов и в курсе наиболее популярных программ банков, то их знания могут быть полезны.

Минусы присущи небольшим агентствам, которые не имеют соглашений о сотрудничестве с банками, не имеют специального штата ипотечных брокеров, то есть их поиск аналогичен поиску самого заемщика, а объем знаний по ипотечным программам небольшой, как и количество клиентов. В этом случае, по крайней мере, советы риэлторов по ипотеке должны быть бесплатны.

Также зачастую для риэлторов главное побыстрее на любых условиях одобрить кредит заемщику, купить квартиру для своего клиента и получить свое вознаграждение, а не найти клиенту выгодную программу. То есть присутствует определенный конфликт интересов.

Но привлечение посредников это всегда определенная зависимость от профессионализма сотрудников, от того, как подается информация, в каком ключе, насколько точно передается от банка. Если считаете, что разберетесь сами лучше и быстрее, это ваше право.

В любом случае вы можете обратиться напрямую в банк, бесплатно получить необходимую консультацию и самостоятельно подать документы. Конечно, банк будет рекомендовать только свои программы, но что касается сбора и проверки документов, то в банках существуют специализированные подразделения, помогающие заемщику правильно оформить документы и получить кредит. В частности, нормальный банк/нормальный кредитный менеджер не примет неправильно оформленные документы, а порекомендует исправить и принести вновь, чтобы клиент получил положительное решение.

Выбор за заемщиком, который может выбрать не один, а несколько вариантов поиска. На любом рынке бывают и профессионалы и дилетанты, поэтому если обращаться к брокерам, риэлторам и к банкам, то необходимо выбирать наиболее профессиональные.

Запись Алгоритм поиска ипотечной программы впервые появилась Деньги есть!.