Продажа недвижимости по доверенности
Ипотечный кредит – крупный кредит под залог недвижимости, сроком до 30 лет. Несмотря на самые низкие процентные ставки (если сравнивать с потребительским и иными видами кредитованием), по сравнению с другими кредитными продуктами, переплата по нему может превысить тело самого кредита.
Снизить переплату может досрочное погашение, которое уменьшает остаток основного долга, что в свою очередь снижает общую сумму процентов по кредиту, т.е. переплату по процентам. Поэтому вопрос о досрочном погашении актуален. Но всегда ли оно выгодно?
Когда досрочное погашение выгодно
В первую половину срока львиную долю ежемесячного платежа составляют проценты, и тут не очень важно, дифференцированные это платежи или ануитентные.
Платеж по кредиту — аннуитетная схема погашения
Ипотека с дифференцированным платежом. Что это такое и кто выдает
И только небольшая часть платежа в начале срока кредитования идет на погашение тела кредита. Поэтому досрочное погашение в этот период наиболее оправдано, позволяя снизить переплату.
При частичном досрочном погашении уменьшается остаток долга, и пересчитываются проценты. Далее может быть уменьшен размер платежа либо сокращен срок кредитования (по выбору заемщика). При внесении больших сумм в счет досрочного погашения выгода выходит ощутимой.
Далее важно учитывать еще один момент досрочного погашения:
Если сумма списывается со счета не в день ежемесячного платежа, то сначала начисляются и списываются проценты, и только затем основной долг. Таким образом, сумма начисленных процентов может даже превысить сумму, внесенную для досрочного погашения. Получается, что досрочно гасятся только проценты, и никакого уменьшения долга не происходит. Поэтому важно заранее узнать алгоритм досрочного погашения, принятый в банке-кредиторе.
Если ключевая ставка ЦБ уменьшилась, и кредиты подешевели, имеет смысл перекредитоваться под более низкий процент. Именно в этом случае рефинансирование будет выгодным. Опять же важно просчитать не только предполагаемую выгоду, но и все сопутствующие расходы, чтобы получить желаемую экономию.
Если имеются свободные деньги, но поступают они небольшими суммами, имеет смысл копить их отдельно на доходном депозите. И когда соберется ощутимая цифра (от 50-100 т.р.), осуществлять досрочное погашение. Стоит, конечно, обращать внимание на процентную ставку по вкладу, чтобы она частично или полностью перекрывала переплату по ипотеке.
Когда не стоит закрывать ипотеку досрочно
Если уже половина срока кредита прошла, в составе платежа уже большую часть занимает сумма в погашение «тела» кредита. Досрочное внесение в любом случае позволит снизить переплату, но уже не так серьезно, как в первой половине срока кредитования.
Это стоит учитывать, если вы собираетесь рефинансировать ипотеку. По новому кредиту, кроме того, что снова будут определенные расходы на оформление нового кредита, опять придется сначала выплачивать банку проценты в составе платежа. Все эти расходы могут «съесть» всю выгоду в разнице ставок. Поэтому обязательно все считайте.
Также, если выросла ключевая ставка ЦБ, и за ней подросла доходность по депозитным вкладам, превысив ипотечную ставку по кредиту, может быть имеет смысл деньги вложить в инвестицию, а не в досрочное погашение. Доходность по вкладу перекроет переплату по кредиту, позволив через год закрыть бОльшую сумму по кредиту досрочно, чем, если бы это было сделано сразу.
Интересен момент с недвижимостью, сдаваемой в аренду. Если арендная плата полностью перекрывает ипотечный платеж, то нет смысла закрывать кредит досрочно, т.к. объект недвижимости полностью себя окупает. Свободные средства опять же лучше вложить в доходные инструменты.
Таким образом, каждый случай необходимо рассматривать индивидуально и тщательно рассчитывать. Досрочное погашение ипотеки не всегда выгодно, и пытаясь избавиться от долга можно упустить прибыль. Не стоит забывать об инфляции и обесценивании валюты. Сумма платежа сейчас не будет эквивалентна покупной способности через 5-10 лет.
Related posts
Комментарии: