На что обращать внимание при покупке недвижимости

Нравится

Покупая недвижимость всегда есть риск нарваться на мошенника или недобропорядочного продавца, в результате чего покупатель может остаться не только без квартиры, но и даже потерять вложенные деньги. В данной статье мы расскажем, на что нужно обращать внимание при заключении сделки, чтобы избежать проблем в будущем.

Спойлер — проверять документы, наводить резкость на отдельные моменты, не стесняться задавать вопросы и просить лишние документы.

Квартира, приобретенная в браке

Если квартира покупалась в браке, а к моменту продажи супруги находятся в разводе, то для продажи квартиры потребуется соглашение в письменной форме. В противном случае, узнав о продаже квартиры вторая половина может через суд оспорить сделку и вернуть себе квартиру.

Таким образом, если имущество между супругами не разделено (нет брачного контракта) и нет согласия супруга на сделку, от сделки стоит отказаться. Кстати, согласие от супруга должно быть оформлено в нотариальной форме.

Кстати, смотрите, что написано в согласии — что именно, какие действия, разрешает супруг и какой срок доверенности.

Недееспособный или ограничено дееспособный продавец. Продавец — несовершеннолетний

Прежде чем приобрести квартиру, убедитесь, что продавец не является недееспособным или ограничено дееспособным.

Как минимум, запросите у продавца справку из наркологического или психоневрологического диспансера, что он не стоит там на учете. Если же после заключения сделки выяснится, что собственник недееспособен или даже частино дееспособен, сделку признают недействительной. Оспорить сделку может как сам продавец, так и его представители.

Все сделки с участием несовершеннолетних, недееспособных и ограничено дееспособных лиц проводятся только с предварительного согласия органа опеки и попечительства. Если его нет, как последствие — недействительность сделки и проблемы с возвратом денег.

Да и не забудьте, что сделки с несовершеннолетними продавцами должны делаться только в нотариальной форме.

Продажа по доверенности

Если квартира продаётся по доверенности, даже если доверенное лицо является близким родственником собственнику квартиры, не стоит заключить сделку, не пообщавшись лично с владельцем. Если по каким-то причинам это невозможно, тогда от сделки стоит отказаться.

Тут разные опасности.

Начиная с того, что реальный собственник может быть ограниченно дееспособен или недееспособен. Увидев его лично, вы бы сами это поняли просто по внешним факторам, но вам не дали его увидеть.

И вплоть до того, что доверенность может быть поддельной, а сам собственник может на этот момент проживать в другом городе либо стране и даже не подозревает о том, что его квартира продаётся.

Кстати, бесплатно проверить доверенность (была ли она вообще), можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, здесь.

Соответственно, если выявится обман, фактическому собственнику не составит труда вернуть себе свою квартиру, признав через суд сделку недействительной А вот вернуть деньги покупателю вряд ли удастся, ему же придется истребовать их с мошенника.

Банкротство

Условия для банкротства — это наличие у гражданина долгов более 500 тыс.рублей и просрочки по долгам более 3-х месяцев. НО, если гражданин сам инициировал свое банкротство (а такое вполне возможно, например, чтобы избавиться от лишних обязательств), размер долга не имеет значения, важно, что должник не платежеспособен (это устанавливает суд).

Если продавец недвижимого объекта признан банкротом, то все сделки, которые были совершены за три года до процедуры банкротства могут быть признаны недействительными.

Подозрительными также можно считать вот такие сделки, в которых:

продавец сам недавно приобрел эту недвижимость;
предыдущий продавец подарил вашему продавцу жилье или провел с ним сделку купли-продажи по заниженной стоимости;
предыдущий собственник (не продавец) продолжает жить в объекте после продажи.

Такие моменты, например, могут говорить о том, что предыдущий продавец пытался вывести свое имущество из-за потенциального банкротства. А, значит, есть риск появления проблем еще из предыдущей сделки. Их стоит проверять более внимательно.

Заниженная стоимость в документах

При заключении сделки продавец просит покупателя, чтобы он дал согласие на то, чтобы в документе была указана существенно меньшая стоимость, чем в реальности. Причем оплата то будет по полной, только не все по договору.

Делается это для того, чтобы сэкономить на уплате налогов.

Для покупателя тут могут быть как прямые, так и косвенные потери.

Покупатель выплачивает ту сумму, о которой заранее договорились. Но если после заключения сделки что-то пойдёт не так и сделку в результате признают недействительной, недобросовестный продавец может выплатить покупателю только ту сумму, которая прописана в договоре. Доказать, что вы заплатили больше, крайне сложно, даже, если у вас будет расписка на разницу в цене. Да и в суде такие сделки с занижением часто считаются недобросовестными, а, значит, их участники тоже недобросовестные. Следовательно, у суда будет предвзятое отношение к такой сделке.

Если приобретаемое жилье — эконом класса, недорогое, покупатель потеряет на имущественном вычете. Ведь он его сможет получить только исходя из цены в договоре. Если покупатель с ипотечным кредитом, то еще и потеряет на налоговым вычете по ипотечным процентам.

Наследники

При покупке квартиры, полученной по наследству, для начала стоит убедиться в отсутствии иных наследников. Для этого можно запросить у продавца справку от нотариуса об отсутствии таковых.

Итог

Вопрос, как обезопасить себя при покупке недвижимости, не простой. В любом случае при наличии сомнений в сделке, привлеките юриста — профессионала, или застрахуйте риск утраты права собственности (за вас все проверитт страховая компания).