Закладная. ТОП-4 вопросов с ответами

Нравится

Ипотечное кредитования прочно вошло в нашу жизнь. Без кредита сейчас редко проходят сделки приобретения недвижимости. Нет своих денег, берешь в кредит у банка и покупаешь. Главное накопить необходимую сумму на первоначальный взнос, его размер сейчас составляет от 10% стоимости недвижимости.

При покупке квартиры в кредит оформляется кредитный договор и договор купли-продажи, в котором есть указание на заемные средства. Договор купли-продажи является основанием для регистрации ипотеки в силу закона. Отдельного договора об ипотеке в таких сделках не составляется.

Но ипотечной также считается сделка, когда вы берете кредит не на покупку, а под залог имеющегося жилья. Цели тут могут быть разные — покупка другого жилья или вообще любые цели, вплоть до получения наличных.

Сейчас зачастую при ипотечной сделке оформляется еще и закладная.

1️⃣ Что такое закладная

Закладная — именная ценная бумага. Именная она, потому что оформляется на конкретных лиц, которые поименованы в ней. Это должник (заемщик) и залогодатель (собственник недвижимости, передаваемой в ипотеку). Если должник и собственник одно и тоже лицо, то в тексте закладной указывается один раз.

Чтобы «бумага» стала закладной должны быть соблюдены следующие условия:

✔️ В закладной должны присутствовать 14 обязательных пунктов (ст.14 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», включая подписи заемщика и залогодателя. В электронной закладной обязательно должны быть указаны и другие дополнительные сведения, например, информация о депозитарии, где будет учитываться закладная.

✔️ Росреестр должен совершить некоторые регистрационные «пассы», т.е. проставить в закладной нужные сведения о регистрации права собственности и ипотеки, а также о дате выдаче закладной, сшить ее и все заверить своими подписями и печатью.

Составляется закладная заемщиком и должником, но из Росреестра ее отдают только кредитору. Заемщик сможет ее получить только, когда полностью погасит ипотечный кредит.

Закладная оформляется в двух формах — бумажная или электронная. Форма закладной зависит от банка.

2️⃣ Зачем оформляют закладную

Закладная по закону вообще призвана заменить собой кредитный договор и договор об ипотеке, так как совмещает в себе сразу два права: право требования долга по кредиту и право на заложенный объект недвижимости. Именно поэтому зачастую в ней повторены почти все условия кредитного договора и ипотеки. То есть после выдачи закладной, остальные документы теоретически можно передать в архив и забыть. Но нет. Фактически не заменяет, вместе с закладной все-равно всегда следуют кредитный договор и договор, повлекший возникновение ипотеки.

Вроде бы, ну а зачем она тогда, если есть кредитный договор и договор, по которому возникает ипотека (залог)?

Все до банальности просто: сейчас банки часто продают ипотечные кредиты туда-сюда по разным причинам. Закладная упрощает процесс продажи. Если закладной нет, то после продажи кредита новому кредитору придется делать отдельные договоры уступки права и регистрировать перевод прав на себя. Это время и деньги (пошлина за регистрацию). Если речь идет о массовой продаже пула кредитов, то это очень неудобно. А в закладной достаточно проставить отметку, что такой-то продал закладную такому-то тогда-то по такому-то договору, заверить ее и все дела. Регистрация в Росреестре не обязательна. Если закладная электронная, то информацию о продаже в учетную запись вносит депозитарий.

Правила продажи закладной (передачи прав) регулируется статьей 48 Закона об ипотеке.

3️⃣ Может ли банк продать закладную

Кредитор может в любое время продать закладную. Это факт.

Причем он может это сделать, не спрашивая заемщика и залогодателя.

Правда есть нюанс, согласие действительно не нужно, если закладная продается другому банку. Если покупает не банковская организация, согласие обязанных лиц требуется. Но обычно такое согласие «зашивается» в текст кредитного договора или в текст закладной, под которым обязанные лица подписываются.

Например, вставляется вот такой пункт:

После продажи кредита заемщика и залогодателя должны уведомить о продаже и сообщить новые платежные реквизиты для оплаты. Обычно это делает «старый» кредитор.

4️⃣ Если кредит погашен

Если в ипотечной сделке оформлялась закладная, а вы полностью погасили кредит, то есть 3 способа снятия обременения (ипотеки):

Обременение может снять сам кредитор. Так всегда делает, например. Сбербанк.
Обременение можете снять вы сами. Для этого кредитор должен вам предоставить справку о полном погашении и отсутствии к вам претензий, а также выдать оригинал закладной с отметкой о погашении долга. Обычно кредитор также дает документ, удостоверяющий полномочия лица, заверившего справку и отметку на закладной. Например, нотариальную копию доверенности. Вы идете в МФЦ с этими документами, пишите заявление на снятие ипотеки и все. Пару дней и залог снят.
Залог можете снять вы вместе с кредитором. Но такой способ редко применяется.

Проверить снят ли залог, можно на сайте Росреестра, вот тут. Нужно понимать, что порой идет отставание данных, Росреестр на сразу вносит информацию в публичные данные. Проверяйте спустя 1-2 недели. Но обязательно проверяйте.

Чтобы проверить, нужно внести либо кадастровый номер объекта недвижимости, либо адрес.