Бизнес на ипотеке

Нравится

Некоторым читателям, особенно тем, у кого уже есть жилье, было бы интересно узнать – можно ли заработать на ипотеке?

Западные инвесторы часто приводят следующий пример зарабатывания денег при полном отсутствии собственных средств: инвестор покупает нежилое помещение или здание в кредит и сдает его в аренду по цене, превышающей размер ежемесячного платежа по кредиту. Таким образом, обеспечивается хотя бы минимальный, но положительный финансовый поток.

Для квартир (то есть жилых помещений) данная схема, как правило, начинает приносить доход только при наличии у инвестора собственных средств в размере около 30-40% от стоимости квартиры. В ином случае размер арендной платы для погашения аннуитета недостаточен и инвестор вынужден оплачивать самостоятельно часть кредита, то есть терпеть убытки.

К примеру

цена небольшой старой двухкомнатной квартиры в Москве составляет около 6 млн. рублей. Заемщик берет 5 млн. рублей в кредит (в связи с требованием банка о первоначальном взносе) под 13% сроком на 30 лет. Платеж по кредиту при этом составит около 55,3 тыс. рублей в месяц, тогда как средняя цена сдачи такой квартиры в аренду составляет около 30 тыс. рублей в месяц, то есть инвестор будет все равно оплачивать по кредиту около 25 тыс. рублей.

В итоге, если пользоваться кредитом все 30 лет, то заемщик потратит на кредит около 20 млн. рублей (5 млн. рублей сумма основного долга и 15 млн. рублей проценты) — и это без учета иных расходов. Арендная плата за 30 лет условно принесет только 10,8 млн. рублей (30*12*30.000 рублей). Разницу инвестор будет вынужден закрывать все тридцать лет за счет собственной зарплаты, то есть все время нести убытки. Единственно, в итоге в собственности инвестора появится чистый актив — квартира, которую можно продать и получить дополнительный доход.

Конечно, при данной модели слишком много условностей и допущений. При расчете доходности на 30 лет вперед следует просчитывать и инфляцию, и износ квартиры, и повышение заработных плат, и рост арендной платы, и рост цен на недвижимость, и различные рисковые события и еще множество переменных, которые по большому счету играют в пользу инвестора.

Однако в целом при таких показателях проект для инвестора является убыточным, поскольку вынуждает ежемесячно терпеть убытки, нести трудозатраты и тратить время. Да, инвестор, возможно, гарантирует себе спокойную пенсию, но на такой длинный срок никакие прогнозы не могут считаться точными, а о предпринимательском успехе такого проекта лучше забыть.

Чтобы выйти на размер платежей по кредиту хотя бы в 30 тыс. рублей заемщик должен довести сумму кредита до 3,8 млн. рублей, то есть внести еще 1,2 млн. рублей собственных средств. Из этого становится ясно, сколько нужно иметь собственных средств, чтобы выйти хотя бы на уровень безубыточности.

Если хочешь разбогатеть, ты должен научиться рисковать.
Учись быть инвестором.Роберт Кийосаки

Поэтому цель покупки квартиры в кредит для получения прибыли от сдачи в аренду, по нашему мнению, состоит в том, чтобы либо сразу, либо в течение не более чем одного-двух лет досрочно погасить часть кредита, чтобы установить ежемесячный платеж по кредиту меньше чем величина арендной платы и выйти на уровень чистой, пусть даже небольшой, ежемесячной доходности.

В любом случае целью инвестора не обязательно является разовая прибыль. Ежемесячный положительный финансовый поток даже более предпочтителен. Критерием явной прибыльности может служить превышение финансового результата над средней доходностью банковских вкладов. Размер доходности квартир для сдачи в аренду по районам Москвы, кстати, есть на сайте http://www.irn.ru/geoprice/.

Для того, чтобы рассчитать в процентах доходность сдачи в аренду следует

определить размер доходности аренды в сравнении с размером чистых вложений инвестора в проект. Затем полученный результат сравнить с доходностью по вкладам, как если бы эти деньги были вложены во вклад.

Но покупка квартиры для сдачи в аренду имеет ряд неоспоримых преимуществ по сравнение с вкладами. Инфляция обесценивает вклады, а квартиры в цене растут соразмерно инфляции и даже быстрее. Поэтому покупка квартиры является пусть не самым выгодным, но инструментом фиксации и, как иногда говорят, финансисты, «торможения» (то есть спасения от обесценивания) личного/семейного капитала.

Как мы видим, прибыль по такому проекту надо еще заработать, хотя вложение в недвижимость по праву считается одним из наиболее привлекательных вложений, позволяющих заработать огромные деньги и стать реальным инвестором.

Именно поэтому, при покупке квартиры в кредит очень внимательно следует отнестись к выбору объекта — квартира должна быть сверхликвидна как для аренды, так и для продажи (для случая выхода из проекта или фиксации прибыли). То есть это должна быть одно-, двух- комнатная недорогая квартира, находящаяся в трех минутах ходьбы от метро, в хорошем районе, сравнительно близком от центра. Люди при съеме квартиры меньше внимания обращают на комфорт квартиры, а больше – на удобство расположения, хорошую инфраструктуру, наличие рядом магазинов, метро. Тем не менее неплохой ремонт, чистота, наличие необходимого оборудования (стиральная машина, телевизор, холодильник) будет очень важным аргументом для арендатора.

Все квартиры, которые вызывают сомнения в быстрой сдаче в аренду, следует без всяких переживаний отсекать, даже если предлагается выгодная цена. Быстрая сдача в аренду это существенное условие такого проекта и потому этот аспект необходимо тщательно продумывать перед покупкой.

Помимо прибыльности аренды инвестору принципиально важно предварительно уточнить в банке (в кредитном договоре, в закладной, в договоре об ипотеке) два момента:

вправе ли заемщик сдавать в аренду предмет ипотеки
вправе ли заемщик после досрочного погашения части долга не сократить срок возврата кредита, а уменьшить ежемесячный платеж.

Банки обычно вписывают в закладную необходимость получения согласия на сдачу в аренду, а в лучшем случае — уведомления банка. Согласие на сдачу в аренду банки обуславливают, как правило, тремя аспектами:

согласованием аренды со страховой компанией, которая страхует квартиру от рисков утраты и повреждения (проблемы с этим быть не должно, так как страховой риск в этом случае повышается несущественно);
срок договора найма не должен превышать 11 месяцев (поскольку договор найма сохраняет силу при обращении взыскания на квартиру банку не выгодно представлять согласие на больший срок);
уплатой комиссии.

В случае если ограничение на сдачу в аренду (наем) в договоре присутствует, то сдача квартиры без получения такого согласия влечет возможность признания такого договора найма недействительным по иску банка. Порой за нарушение условий сдачи в аренду кредитный договор предусматривает штраф.

Отметим, что у банка есть инструменты, чтобы выявить такую аренду. В соответствии со ст.34 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» банк (залогодержатель) вправе проверять фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Если же банк выявит грубое нарушение собственником правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества и если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, то банк вправе досрочно истребовать всю сумму кредита и обратить взыскание на квартиру, хотя на практике такие случаи не встречались. С другой стороны любой банк понимает, что за счет арендных платежей будут оплачиваться ежемесячные аннуитеты и потому в целом не возражает против сдачи в аренду.

Для арендатора такая квартира ничем не отличается от обычной. Ответственность перед банком несет собственник (заемщик), ответственность за заливы соседей несет собственник.

Поэтому следует особо внимательно относится к подготовке договора найма, заключаемого с арендатором. В частности, рекомендуется прописать о том, что квартира находится в залоге, чтобы избежать претензий от арендатора.

МАКСИМ САБЛИН